Czy spółdzielnia mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt na wykonanie termomodernizacji bez zgody właścicieli mieszkań i obciążyć ich spłatą tego kredytu?

Działalność spółdzielni mieszkaniowych reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie ze wskazaną ustawą, celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Dodatkowo spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu wyżej wymienionego celu.

Ustawa ta określa także obowiązki członków spółdzielni oraz osób, które nie są członkami spółdzielni, ale przysługują im spółdzielcze prawa do lokalu, są właścicielami lokalu lub czekają na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego prawa do lokalu lud odrębnej własności lokalu. Co do zasady każda z tych osób jest zobowiązania do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, nieruchomości wspólnych, oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Opłaty te są ustalane przez Spółdzielnię w okresach rocznych, a ich zmiana wymaga zawiadomienia wraz z uzasadnieniem na piśmie na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku innych opłat niezależnych od Spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia obowiązana jest zawiadomić o ich zmianie co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin,

Poza opłatami na bieżące potrzeby, spółdzielnie tworzą także fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Bywa jednak, że fundusz remontowy nie wystarcza na pokrycie kosztów remontu lub modernizacji. Dodatkowo, fundusz ten nie powinien służyć do finansowania takich zadań inwestycyjnych, których nie można zaliczyć do remontów (np. nadbudowy lub przebudowy budynku, budowy ogrodzenia nieruchomości).

Bywa jednak, że środki zgromadzone rzez spółdzielnię na remont czy modernizację nie są wystarczające. Oczywistym jest, że wtedy, na potrzeby danej nieruchomości, np. na finansowanie modernizacji, remontów lub rozbudowy budynku (budynków), spółdzielnia może zaciągnąć kredyty, w tym również kredyty zabezpieczone hipoteką ustanowioną na tej nieruchomości. Kto jest uprawniony do podjęcia decyzji o zaciągnięciu kredytu?

Z ustawy wynika, jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której spółdzielnia jest właścicielem, jak również hipoteką na użytkowaniu wieczystym lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział spółdzielni we współwłasności tej nieruchomości, a osoby niebędące członkami spółdzielni lub członkowie spółdzielni są uprawnieni z tytułu spółdzielczych praw do lokali w budynku na tej nieruchomości, użytkowaniu wieczystym lub zawarto z tymi członkami umowy o budowę lokali na tej nieruchomości, to zawarcie umowy kredytu wymaga pisemnej zgody nie tylko samych członków spółdzielni, ale większości członków oraz osób niebędących członkami. Dodatkowo, obciążanie nieruchomości, wymagana jest zgoda Rady Nadzorczej.

W pozostałym zakresie nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi, wszystko bowiem zależy od samego statutu spółdzielni, a także od tego, czy zostały wyodrębnione lokale na własność, jak również od tego, która część nieruchomości ma być remontowana, a także od tego, czy remont przewidziany był w planie finansowym spółdzielni na dany rok itd. Brak jest również zgody w orzecznictwie. Na przykład Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z dnia 19 października 2015 r. wskazał, że swoboda spółdzielni jest ograniczona do decydowania o eksploatacji i utrzymaniu części wspólnej nieruchomości i to w tym zakresie decyzje podejmuje zarząd samodzielnie. Może on również załatwiać bieżące sprawy eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, a także wynajmować lokale, pobierać czynsz, instalować kanalizację, odnawiać elewację budynku. Nie może jednak brać się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak: modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali (II OPS 2/15). Z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 r. wskazał, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (III CZP 122/13).

Wskazać jednak należy, że to członkowie spółdzielni, z mocy prawa tworzą najwyższy organ spółdzielni – walne zgromadzenie. Do jego wyłącznej właściwości należy m.in. rozpatrywanie sprawozdań finansowych, podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat, oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć, udzielanie członkom zarządu absolutorium czy uchwalanie zmian statutu. Rozstrzygając sprawy spółdzielni, walne zgromadzenie podejmuje uchwały, które obowiązują wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkie jej organy.

Jeśli członek spółdzielni uważa, że uchwała walnego zgromadzenia jest sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka, może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, jeżeli zaś powództwo wnosi członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego zwołania – w ciągu sześciu tygodni od dnia powzięcia wiadomości przez tego członka o uchwale, nie później jednak niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia.

Sądy uznają jednak, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków, a jeśli nieruchomości te znajdują się w złym stanie technicznym, to nie podjęcie uchwały o ich remoncie i zaciągnięciu kredytu na remont jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i mające na celu pokrzywdzenie członków spółdzielni zamieszkałych w tych nieruchomościach o złym stanie technicznym, a a nawet godzące w interesy samej Spółdzielni Mieszkaniowej. W wyroku z dnia 30 września 2014 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu wskazał, że „można zrozumieć obawy pozostałych członków Spółdzielni Mieszkaniowej (…), iż w związku z wielkością kosztów remontu jakiego wymagają nieruchomości (…) kredyt zaciągnięty na ten cel może być trudny do spłacenia ale odmowa z tego powodu w ogóle zgody na remont budynków, w którym znajdują się lokale mieszkalne (nie proponując niczego konstruktywnego, np. zobowiązania Zarządu Spółdzielni do podjęcia działań polegających na przeanalizowaniu sytuacji tych budynków pod kątem możliwości obniżenia maksymalnej kwoty zobowiązania) i w konsekwencji dalsze pogarszanie się ich stanu technicznego co może w przyszłości prowadzić do pozbawienia mieszkający tam członków dachu nad głową, czy też katastrofy budowlanej zdaniem Sądu stanowi naruszenie zasady przyzwoitości i uczciwości postępowania w stosunkach międzyludzkich” (I C 153/14).

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.