Zasiedzenie

Zasiedzenie jest jedną z instytucji prawa cywilnego, której skutki związane są z określonym upływem czasu. Umożliwia ono uregulowanie stanu prawnego w sytuacji, gdy istnieje niezgodność pomiędzy stanem faktycznym – kiedy jedna osoba wykonuje władztwo nad rzeczą – a stanem prawnym – gdy inna osoba jest formalnym właścicielem rzeczy. Na skutek zasiedzenia, które następuje z mocy prawa, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego.

Przez zasiedzenie można nabyć prawo własności i to zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, można zasiedzieć także niektóre służebności gruntowe oraz użytkowanie wieczyste. Można również zasiedzieć udział we współwłasności, co już kilkanaście lat temu przesądził Sąd Najwyższy, ale nie jest już możliwe zasiedzenie np. jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z zasiedzeniem prawa własności nieruchomości, w tym nie tylko gruntowych, ale i budynków czy lokali. Sytuację tę reguluje art. 172 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że do zasiedzenia prawa własności nieruchomości konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, samoistne posiadanie, a po drugie upływ czasu. Przesłanki te należy jednak wyjaśnić.

Na samoistne posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny oraz element psychiczny. Element fizyczny oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą jak właściciel. Element fizyczny oznacza wolę wykonywania względem rzeczy prawa własności dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy prawo własności. Odróżnić należy od tego posiadanie zależne, gdy rzeczą włada się w zakresie innego prawa niż prawo własności, np. użytkowanie, zastaw, najem, dzierżawa. Posiadanie samoistne musi być nieprzerwane przez określony w ustawie czas.

Drugą z przesłanek jest upływ czasu, który jednak zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. W przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze, prawo własności nieruchomości zasiedzieć można po 20 latach, w przypadku złej wiary – po 30 latach, przy czym nie jest wymagane, aby posiadacz był przez 20 lat w dobrej wierze. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia. Zgodnie z utrwalonym poglądem dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że nabycie własności nieruchomości bez dochowania formy aktu notarialnego świadczy o braku dobrej wiary. W tym przypadku termin zasiedzenia wynosi 30 lat.
Podkreślić należy, że zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednakże warto wystąpić do sądu, aby uzyskać stwierdzenie zasiedzenia. Wraz z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia należy uiść opłatę sądową w wysokości aż 2 tys. zł, niemniej warto dochodzić swoich praw w sądzie. Orzeczenie sądowe stanowi bowiem potwierdzenie własności i jest podstawą do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Dotychczasowy właściciel rzeczy może jednak podważyć w sądzie zasiedzenie posiadacza, wykazując brak przesłanek do uznania zasiedzenia, tak więc albo brak woli władania rzeczą, jak właściciel, albo brak faktycznego władztwa nad rzeczą, albo brak upływu odpowiedniego okresu czasu, a nawet że nastąpiło przerwanie biegu terminu zasiedzenia poprzez wniesienie powództwa o wydanie nieruchomości, ale także przez wykazywanie, że to właściciel sprawował faktyczne władztwo nad rzeczą, ogrodził nieruchomość, czy płacił podatek od nieruchomości. Jak jednak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 2013 r., właściciel nie musi wykazywać się żadną aktywnością wobec swojej rzeczy, żeby zachować prawo własności do niej, ale posiadacz, który pragnie nieruchomość zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo quazi-właścicielskie nad nią. Wszystko, jak zwykle, zależy od okoliczności konkretnego przypadku.

Często jednak stwierdzenie zasiedzenia przez sąd nie jest sporne, a odbywa się z udziałem osób, które nie dopilnowały formalności związanych z ustaleniem prawa własności albo w drodze ważnej umowy, albo na podstawie dziedziczenia.

Warto na koniec zaznaczyć, że w przypadku rzeczy ruchomych posiadacz w dobrej wierze nigdy nie nabędzie prawa własności tej rzeczy, a w odróżnieniu od nieruchomości – w przypadku rzeczy ruchomych dobra wiara istnieć musi przez cały okres posiadania, tj. trzy lata. W praktyce dotyczy to najczęściej samochodów i sytuacji, gdy nabywca pojazdu dowiaduje się, że samochód jest kradziony, gdy zatrzyma go policja. Nabywca takiego pojazdu, jeśli nie dochował należytej staranności przy zawieraniu umowy kupna np. nie sprawdził dokumentów pojazdu, nie może później powoływać się na zasiedzenie i nabycie prawa własności pojazdu wskutek jego posiadania przez okres trzech lat. Już w 2000 roku Sąd Najwyższy przesądził, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza niedołożenie przezeń należytej staranności w celu zbadania, czy zbywca jest rzeczywiście osobą uprawnioną do rozporządzania zbywaną rzeczą. Tym samym osoba taka nie stanie się właścicielem pojazdu i to niezależnie od tego, jak długo pojazd posiadała.

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.