Mieszkanie z bonifikatą otrzymane w spadku. Czy można je sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty?

Lokale, stanowiące własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, mogą być sprzedawane lokatorom za cenę niższą niż wartość nieruchomości. Kwestie te reguluje art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi o tym, kto i komu może udzielić bonifikaty. Uprawnienia te należą do właściciela nieruchomości, tj. do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, na podstawie zarządzenia wojewody lub na podstawie odpowiedniej uchwały rady lub sejmiku. Bonifikata może być udzielona, jeśli nieruchomość sprzedawana jest m.in. na cele mieszkaniowe, osobom fizycznym, które prowadzą działalność charytatywną, stowarzyszeniom ogrodowym czy kościołom i związkom wyznaniowym. Podkreślić należy, że bonifikata ma charakter fakultatywny (z wyjątkiem bonifikat stosowanych w przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków), tj. właściwy organ może, ale nie musi jej udzielić.

Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Obowiązek zwrotu nie powstaje wyłącznie w następujących przypadkach (art. 68 ust. 2a ustawy) :

  1. zbycia na rzecz osoby bliskiej;
  2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
  3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
  4. zamiany lokalu mieszkalnego na:
    1. inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
    2. nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
  5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
    1. innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
    2. nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

W innych przypadkach, właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Istotnym problemem w orzecznictwie okazało się ustalenie, czy spadkobiercy dziedziczą obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty. Jeśli nabywca nieruchomości kupionej z bonifikatą, jeszcze za życia zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem okresu karencji, to takie zobowiązanie do zapłaty długu przejdzie na spadkobierców. Sporna była natomiast kwestia, czy obowiązek zwrotu bonifikaty dotyczy także spadkobierców, którzy odziedziczyli nieruchomość i sami zdecydują się ją sprzedać. W orzecznictwie zarysowały się dwa stanowiska, ostatecznie jednak aprobatę uzyskał pogląd, że – w stosunku do nieruchomości nabytych do 2007 roku – spadkobierca nie może być obciążony obowiązkiem zwrotu równowartości bonifikaty, jeśli zdecyduje się zbyć lokal (tak np. w wyroku z dnia 25 listopada 2011 r., II CSK 134/11).

Jednak w 2007 r. dodano art. 68 ust. 2b, zgodnie z którym obowiązek zwrotu bonifikaty nie dotyczy tylko nabywcy nieruchomości, ale także jego osoby bliskiej. Osoba bliska (zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione, oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu) będzie zobowiązana do zwrotu bonifikaty, jeśli zbyła nieruchomość lub wykorzystała ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. Przy czym, co istotne, osoby bliskiej nie dotyczą wyłączenia opisane wyżej (art. 68 ust. 2a ustawy). Oznacza to, że osoba bliska, która sprzeda mieszkanie i np. środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na nabycie innego mieszkania, i tak będzie musiała zwrócić równowartość bonifikaty.

Nadal jednak nie jest rozstrzygnięte jednoznacznie, czy obowiązek ten bezwzględnie dotyczy spadkobierców, którzy odziedziczyli mieszkanie zakupione z bonifikatą. Dla przykładu podać można, że Sąd Okręgowy w w Piotrkowie Trybunalskim w wyroku z dnia 8 grudnia 2014 r. nakazał spadkobiercy zwrócić Gminie kwotę równą bonifikacie uzyskanej przez zmarłego, w związku ze sprzedażą nieruchomości przed spadkobiercę przed upływem okresu karencji (I C 518/14). Z kolei Sąd Okręgowy w Toruniu w wyroku z z dnia 20 października 2015 r. w analogicznej sprawie uznał, że spadkobierca nie musi zwracać równowartości bonifikaty (VIII Ca 375/15). Wydaje się jednak, że to drugie stanowisko jest prawidłowe. Za jego przyjęciem przemawia szereg argumentów. W szczególności przyjmuje się, że aby osoba bliska obowiązana była do zwrotu równowartości bonifikaty, musiała ona „nabyć” nieruchomość od pierwotnego nabywcy. Tymczasem w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, nabywanie nieruchomości to dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości, a do tych czynności nie zalicza się innych zdarzeń prawnych (np. dziedziczenia) (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10). Także z uzasadnienia do nowelizacji ustawy wynika, że art. 68 ust. 2b dodano, aby wprowadzić pewne ograniczenia „przy obrocie nieruchomościami ‘nabytymi’ z zasobu”, a więc nie dotyczy to nieruchomości „dziedziczonych” z zasobu. Te argumenty przemawiają za przyjęciem, że spadkobierca, który dziedziczy lokal nabyty z bonifikatą, nie będzie zobowiązany do jej zwrotu w razie zbycia lokalu. Niestety, stanowisko to nie znajduje na razie jednoznacznego potwierdzenia w orzecznictwie, stąd nie można wykluczyć, że mimo to Gmina domagać się będzie zwrotu równowartości bonifikaty od spadkobiercy.

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.