Odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

W przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu, jak np. po wypowiedzeniu umowy najmu lub po rozwodzie, jeśli dana osoba nie chce tego lokalu opuścić, właściciel lokalu może wnieść powództwo tzw. o eksmisję, czyli o nakazanie osobie opuszczenia i wydania tego lokalu. W postępowaniu tym Sąd bada nie tylko prawo danej osoby do lokalu, ale także w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W przypadku ustalenia uprawnienia do lokalu socjalnego, gmina (właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu) ma obowiązek tak lokal zapewnić.

Stanowi o tym m.in. ustawa z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2018 r. poz. 1234 tekst jednolity ze zmianami). Co do zasady, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku, gdy sąd orzeknie o uprawnieniu osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 18 ust. 5 tej ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132 oraz z 2018 r. poz. 398 i 650). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 8 marca 2017 r., przesłankami tej odpowiedzialności według art. 417 k.c. są: powstanie szkody, fakt jej wyrządzenia przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związek przyczynowego pomiędzy zdarzeniem a powstaniem szkody. Jeśli bezsporne jest, że powód jest właścicielem lokali mieszkalnych, zajmowanych przez lokatorów, którym w prawomocnych wyrokach orzekających ich eksmisję, przyznano prawo do otrzymania lokali socjalnych; i bezsporne, że pozwana Gmina nie przedstawiła tym osobom oferty zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego (socjalnego), pomimo ciążącego na niej ustawowego obowiązku, wynikającego z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; to zaniechanie to jest niezgodne z prawem i rodzi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną powodowi. Niedostarczenie przez Gminę lokali socjalnych może bowiem powodować po stronie powoda szkodę związaną z nieuiszczanymi przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję, należnościami z tytułu utrzymania zajmowanych przez nich lokali i za tę szkodę Gmina ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. ((I ACa 1358/16, LEX nr 2409499; także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2010 r. II CSK 323/09, LEX nr 602680).

Ponadto, w ramach odpowiedzialności na podstawie art. 417 k.c. obowiązuje zasada pełnego odszkodowania, co oznacza, że naprawienie szkody obejmuje nie tylko straty, które poszkodowany poniósł, ale także korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.). Zasada ta został potwierdzona przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008 r. III CZP 46/08, w którym stwierdzono, że roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów w związku z art. 417 k.c. obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Przepisem szczególnym i mającym pierwszoplanowe znaczenie dla ustalenia odszkodowania w związku z niedostarczeniem przez gminę lokali socjalnych jest art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wskazuje wprost, iż odszkodowanie należy ustalić w odniesieniu do wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP121/07 (OSNC 2008, Nr 12, poz. 137) stwierdzono, że z art. 18 ust. 1 wynika zasada pełnej rekompensaty uszczerbku majątkowego, co precyzuje ustęp drugi wskazując, że odszkodowanie należne właścicielowi opowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Chodzi więc o możliwy do uzyskania – w hipotetycznej sytuacji, w której lokal zostaje opróżniony – czynsz wolnorynkowy. Nie ma zatem znaczenia, czy właściciel rzeczywiście opróżniony lokal by wynajął.

Odszkodowanie obejmuje jednak nie tylko równowartość czynszu, ale pełną szkodę wynikającą z korzystania z lokalu przez osoby nieuprawnione (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2015 r., II FSK 2262/13, LEX nr 1990213). Strata właściciela lokalu spowodowana nieuiszczaniem przez lokatora opłat za używanie lokalu mieszkalnego pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia takiej osobie lokalu socjalnego (tak Sąd Okręgowy w Suwałkach w wyroku z dnia 16 października 2013 r., I Ca 321/13, LEX nr 1715093; wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 czerwca 2008 r. V CSK 31/2008 OSNC 2009/A poz. 16 i wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 stycznia 2010 r. II CSK 323/2009 LexPolonica nr 2578252, uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 maja 2012 r. III CZP 12/2012 OSNC 2012/12 poz. 138).

Odszkodowanie ma rekompensować czynsz, jaki powinien być płacony przez najemcę lokalu z orzeczoną eksmisją, a który nie został w rzeczywistości zapłacony przez osoby zajmujące dany lokal. W tak więc przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, o którym mowa w przepisach szczególnych (art. 18 ust. 3 u.o.p.l.), to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora, ponieważ są to konsekwencje wynikłe z nieprzyznania przez gminę lokalu socjalnego. W zakresie tej kwoty gmina wchodzi jako dłużnik w miejsce niepłacącego lokatora i opłaca za niego wartość czynszu, jaką ten musiałby uiszczać, gdyby zajmował go na podstawie ważnego tytułu prawnego (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 11 października 2016 r., I SA/Łd 726/16, LEX nr 2154188). Dla wynajmującego jest to kwota otrzymywana w zamian za nieopłacony w terminie czynsz najmu (równowartość tego czynszu) z tym, że uiszczona ona zostaje przez inny podmiot – gminę, która odpowiada za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej i zajmującej w dalszym ciągu przedmiotowy lokal (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 9 czerwca 2015 r., I SA/Łd 424/15, LEX nr 1749095).

Zawiadomienie gminy o treści wyroku eksmisyjnego z prawem do lokalu socjalnego jest momentem, który uruchamia odpowiedzialność odszkodowawczą, gdyż informuje zobowiązaną, że ma dostarczyć osobie eksmitowanej lokal socjalny (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. V ACa 606/13, LEX nr 1498900). W praktyce oznacza to, że po otrzymaniu wyroku eksmisyjnego należy zwrócić się do Gminy o wskazanie lokalu socjalnego, od tego bowiem momentu Gmina, jako dłużnik, pozostaje w zwłoce. W przypadku niedostarczenia lokalu socjalnego, osobie uprawnionej do lokalu, w którym bezprawnie zamieszkuje osoba podlegająca eksmisji, przysługuje prawo do wytoczenia powództwa cywilnego. Będzie musiała jednak w sądzie przedstawić dowody, że odszkodowanie, którego domaga się od Gminy, przysługuje jej w takiej, a nie innej, wysokości.

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.