Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia własności przez osobę, która właścicielem rzeczy nie jest. Jak jednak wygląda sytuacja w przypadku, gdy współwłaścicielem danej rzeczy jest kilka osób, a część z nich nie wykonuje swoich praw w stosunku do rzeczy? Czy jeden ze współwłaścicieli może zasiedzieć udział pozostałych?

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. W artykule tym mowa o „zasiedzeniu” jako szczególnym sposobie nabycia prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym. Bez wątpienia zasiedzenie odbywa się ze szkodą dla interesu dotychczasowego właściciela, który traci prawo własności następuje jednak wskutek jego zaniedbania, które polega na długotrwałym tolerowaniu cudzego posiadania.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być rzeczy ruchome i nieruchome, można także zasiedzieć prawa jak np. służebności czy użytkowanie wieczyste, jednak w praktyce zasiedzenie najczęściej dotyczy własności nieruchomości. Niezbędnym warunkiem jest jednak posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel”), przy czy zamiar posiadania jak właściciel winien być uzewnętrzniony. Nabycie własności drogą zasiedzenia stanowi jeden z najdalej posuniętych aktów ingerencji w cudze prawo własności, zatem spełnienie przesłanek zasiedzenia nie powinno budzić wątpliwości, a do wystąpienia posiadania samoistnego konieczne jest wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władania rzeczą (Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 2017 r., IV CSK 139/16, LEX nr 2255327).

Element woli ma jeszcze istotniejsze znaczenie w przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości, bo taka sytuacja również jest możliwa. Nie jest to jednak tak proste jak w przypadku zasiedzenia całości nieruchomości przez jedną osobę, a wynika to z art. 206 kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym artykułem, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Uwagę zwrócił na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 maja 2013 r. zasadnie podnosząc, że posiadając rzecz współwłaściciel realizuje prawo, które mu przysługuje (V CSK 269/12, LEX nr 1365760). Podkreślić przy tym należy, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli nie wykonuje swojego współposiadania, nie oznacza to wcale, że posiadacz całości wykonywał swoje prawo do przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej był posiadaczem samoistnym. Posiadając podczas trwania stosunku współwłasności nawet całość nieruchomości współwłaściciel wykonując względem swego udziału uprawnienia właścicielskie oraz wobec udziału innego współwłaściciela przysługujące jemu uprawnienia nie wykonuje ich automatycznie jako posiadacz samoistny.

W tej sytuacji współwłaściciel chcąc zasiedzieć idealny udział innego współwłaściciela powinien udowodnić, ze zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela. Posiadanie właścicielskie całej rzeczy wymaga, żeby żądający zasiedzenia wykazał, że rozszerzył zakres swego władania ponad realizowanie uprawnień wynikających z art. 206 k.c. i uzewnętrznił to wobec współwłaścicieli (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 maja 2018 r., I CSK 61/2018, LEX nr 2508130).

Tak również wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 2 marca 2012 r. (II CSK 249/12, LEX nr 1215425), zasadnie podnosząc, że „istnieje możliwość zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości miedzy współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel – uprawniony do współposiadania całości – mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego(tak również m.in. postanowienia: z dnia 11 października 2002 r., I CKN 1009/00, niepubl.; z dnia 20 października 1997 r., II CKN 408/97, OSNC 1998, Nr 4, poz. 61; z dnia 17 stycznia 2007 r., II CSK 416/06, niepubl.; z dnia 26 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, niepubl.).

Tak również wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 r., zasadnie podnosząc, że „powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania […] Przy dokonywaniu ustaleń w tym zakresie należy pamiętać, że współwłaściciel może czasowo nie wykonywać władztwa w stosunku do rzeczy wspólnej i mimo to nie utracić jej posiadania” (V CSK 324/13, LEX nr 1491333).

Ciężar udowodnienia, przez jednego ze współwłaścicieli, że zmienił zakres posiadania samoistnego, spoczywa na nim wraz z niekorzystnymi skutkami, jakie wiążą się z niewykazaniem w sprawie o zasiedzenie tego przymiotu. Surowe wymagania w zakresie udowodnienia samoistnego charakteru posiadania należy uznać za usprawiedliwione, ponieważ czynnik subiektywny (animus) jest trudny do sprawdzenia (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 października 2002 r., I CKN 1009/00, niepubl.).

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.