Obmiar mieszkania

Poszukujesz mieszkania o powierzchni 70m2? Warto dowiedzieć się od sprzedającego, ile w rzeczywistości kupisz metrów, które będziesz mógł zagospodarować. Nie jest to bowiem aż takie oczywiste.

Jeśli chodzi o kwestie obmiaru powierzchni mieszkania, to można wskazać trzy normy:

a) norma pierwsza, starsza, to PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Norma ta weszła w życie dnia 1 stycznia 1970 r. i utraciła moc obowiązującą z dniem 2 kwietnia 1999 r. z dniem utraty ważności rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 24 czerwca 1994 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii (Dz. U. Nr 84, poz. 387 ze zmianami);

b) norma druga, nowsza, została oznaczona jako PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” i dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych objętych pozwoleniem na budowę wydanym na podstawie wniosku złożonego po 29 kwietnia 2012 roku;

c) następnie z końcem 2015 r. weszła w życie norma PN-ISO 9836:2015-12. Od 2015 roku dwie pierwsze normy mają status wycofanych nadanych przez Polski Komitet Normalizacyjny (nie ma jednak nigdzie w prawie zakazu stosowaniu którejkolwiek z tych norm; w piśmie Departamentu Rynku Budowlanego i Techniki nr BRIp-024-810 z dnia 20 kwietnia 2010 r. wskazano, że polskie normy wycofane mogą być stosowane na równi z normami aktualnymi).

Należy podkreślić, że odnośnie stosowania norm obowiązują dwa stanowiska. Według jednego z nich, norma PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wskazana jest w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2012.462 z dnia 2012.04.27) jest tą właściwą, którą należy stosować dokonując pomiarów związanych z obliczaniem powierzchni budynku. I to nawet jeśli w 2015 roku weszła nowa norma, albowiem nowa norma z 2015 r. nie ma umocowania w Rozporządzeniu, wobec czego, do czasu dokonania stosownej nowelizacji przedmiotowego aktu prawnego w zakresie nim określonym powinna być stosowana norma PN-ISO 9836:1997.

Według drugiego stanowiska, zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne (tak m.in. Piotr Benduch, Krzysztof Butryn „Prawne i normatywne zasady obmiaru powierzchni użytkowej budynków i ich części”, Nr I/1/2018, Polska Akademia Nauk; tak również m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 lipca 2012 r., II SA/Kr 745/12, w którym to sąd wskazał, że nawet powołanie Polskich Norm w rozporządzeniu nie skutkuje nałożeniem obowiązku ich stosowania). Tak więc normy są stosowane równolegle, ponieważ wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. W piśmiennictwie branżowym ugruntował się pogląd, że żadna z wymienionych norm nie jest obecnie obowiązująca w zakresie pola powierzchni użytkowej co oznacza, że mogą być one stosowane zamiennie na zasadzie dobrowolności (D. Zbroś „Zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków według dwóch obecnie obowiązujących norm polskich”, Inżynieria Bezpieczeństwa Obiektów Antropogenicznych, wydanie nr 3/2016).

Normy stosowane przy dokonywaniu pomiaru mieszkania mają obecnie kluczowe znaczenie, albowiem w zależności od tego, która z norm zostanie użyta, powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczana, bądź nie jest wliczania do powierzchni nieruchomości. I tak np. według normy PN-ISO 9836:1997, ściany działowe nie są wliczane do powierzchni użytkowej, jednak z zastrzeżeniem, że do powierzchni wlicza się te ścianki, które mogą być demontowane lub są przesuwane. Ścianki działowe wchodzą już w skład powierzchni użytkowej lokalu i są wliczane do powierzchni mieszkania. Także według normy PN-ISO 9836:2015-12, powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych. Pomijanie powierzchni zajmowanej przez ściany działowe przy obliczaniu powierzchni użytkowej jest uzasadnione jedynie w takich przypadkach, gdy ściany te są z góry – już na etapie projektu budowlanego – przewidziane do demontażu i ewentualnie ponownego zamontowania w innym miejscu) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. 

Jak już jednak wyżej wskazano, w aktualnym stanie prawnym nie ma normy obliczania powierzchni lokalu, która byłaby wiążąca. W piśmiennictwie branżowym ugruntował się pogląd, że żadna z wymienionych norm nie jest obecnie obowiązująca w zakresie pola powierzchni użytkowej co oznacza, że mogą być one stosowane zamiennie na zasadzie dobrowolności. Warto więc dowiedzieć się, jak sprzedający dokonał pomiaru mieszkania i ile w rzeczywistości kupicie metrów kwadratowych, które będzie można zagospodarować. Niektórzy mogą bowiem wliczać do metrażu powierzchnię pod wszystkimi ściankami, które można „przesunąć”, nawet jeśli wymaga to robót budowlanych. Przy takich wyliczeniach może się okazać, że płacimy nawet za kilka m2 więcej, niż w rzeczywistości dostajemy (średnio ściany działowe stanowią ok. 3-4% powierzchni nieruchomości, co przy mieszkaniu o powierzchni 70 m2 i średniej cenie 6 tysięcy za 1 m2, może zwiększać koszt zakupu o 12-18 tysięcy złotych).

Scroll to top

Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce.